誰能想到，在全球房地產都不景氣的時代，日本的房價卻一路高歌猛進，逆勢增長瞭 52%。
數以百億計的熱錢，正流向日本。
去年1-9月，新加坡對日房地產投資近30億美元，位居全球第一；
美國緊隨其後，投資高達25億美元；
來自 加拿大的投資，也接近10億美元。
日本 房地產迎來瞭自己的外資群星閃耀時，在諸多外資之中，最傳奇的存在恐怕還是中國。
在媒體采訪中，有中國買傢帶著100億日元現金，在日本一口氣買瞭20套房。
100億日元是什麼概念呢？
換算成人民幣約4.86億。就算 金價多番暴漲，購買力也還是無限接近1噸黃金。
日本的房產中介在接觸中國買傢後，更是爆出驚人之語：
“數錢數到厭煩。”
巨額現金、一口氣買下幾十套房的細節，滿足瞭看客關於財富的所有想象。
於是，中國買傢在日購房的種種故事在 互聯網瘋狂傳播。 此後所有帶著現金的買傢，都被心照不宣地認為是“中國人”。
就連日本議員在開會的時候，都把日本房價的上漲歸因於：
“中國人的爆買。”
01 傳說中，赴日買房的中國人
“一人要買5～10套公寓房”；
“每套約合人民幣200萬～1000萬元”；
“用現金結算”。
有錢，是中國買房客給日本房地產中介留下的主要印象。
一位日本房產中介在接受媒體采訪時曾抱怨道：
“中國買傢經常帶著一箱一箱的現金付款，清點真的很累。”
由於手續繁瑣，中國人很難在日本銀行獲得貸款資格，於是便出現瞭大批帶著現金赴日買房的中國人。
在日本房產中介的印象裡，中國顧客買房十分幹脆。
“先瀏覽網站，然後聯系公司看圖，下一步就是購買，而且都是現金交易。”
大阪一房地產中介在接受媒體采訪時驚嘆：
“中國人在日本買房，就像買廉價汽車或其他東西一樣隨意。”
另一位中介在接受采訪時曾說： “那些總價超過2000萬人民幣的東京豪宅，主要買傢也是中國人。”
很多日本中介在社交媒體發房產信息，都會加一句：約合人民幣多少錢。
據《聯合早報》 報道，在東京，可以欣賞到東京鐵塔、東京晴空塔、彩虹橋的豐洲塔 樓是有名的中國人聚居區，20%的單位是中國人買的。
在一篇名為《 日元貶值，中國人爆買日本房地產 》的稿子裡，有 日本房產中介透露自己“ 售出過價格最高的房產，高達8億日幣左右（按時下匯率為人民幣4100萬左右），投資方來自於一傢中國企業”。
大阪的一位中介也 說，他平均每天要接待2-3個來自於中國的咨詢者，兩個月內成功交易瞭7套房產。
東京的房地產業者邢俊龍在接受媒體采訪時表示 ： 2015年他的公司僅有10%客戶從中國專程赴日買房。 到瞭2023年，中國客戶的比例飆升到40%。
中國人“組團”到日本買房，並非心血來潮。
過去幾年裡，美聯儲持續加息，日本央行繼續維持寬松政策，這讓日元匯率一路下跌。
日元對美元的匯率，2022年的最大跌幅甚至超過30%。 對海外投資者來說：
此時赴日買房，相當於在原價基礎上打瞭七折。
一些關註海外投資的自媒體，在講述日本購房時經常用到的兩個詞是：
“抄底”“千載難逢的好時機”。
再加上日本房產政策對於海外投資者十分寬容，既不限身份，也不限購。
於是，赴日買房的人越來越多，房價也水漲船高。
根據日本不動產經濟研究所數據，2023年，東京首都圈新建公寓每套均價為8101萬日元（約合人民幣387萬元），同比上漲28.8%。
日媒也在報道中稱 ，去年11月東京都23區新建公寓的平均售價已經達到1.2811億日元（約合人民幣631萬元），同比上漲50%。
雖說日本房價暴漲，但東京熱門樓盤還是一屋難求。
甚至還要搖號，才能獲得購買資格。
因為擔心中國買傢將房地產市場炒得過熱，日本政府最近出臺法令：
要求作為投資租用目的的買傢，必須有居住在日本的熟人作擔保才能買房。
02 “打一輩子工，不如買一套房”
“想買下整個美國的房產，再把它們高價租給美國人。”
這是30多年前，一位日本富豪的雄心壯志。 這位富豪的暢想並非空穴來風。
從1985年底到1990年初，不到5年時間，日本的城市地價就增長瞭200%。
按照1990年的地價，隻 要賣掉東京的地皮，就可以買下整個美國，相當於1.5萬個東京。
房地產越漲，日本企業越發現：
“幹一輩子實業，不如買一塊地皮來得穩健。”
日本人也很快認清：
“打一輩子工，不如買一套房再反手賣出去賺得多。”
於是，企業買地，群眾買房，整個日本都紮進瞭房地產的生意裡。
有錢的人一擲千金，沒錢的人四處貸款。
隻要看上適合的土地/房產，必須直接買斷， 然後轉手以更高價賣給旁人。
這樣一來一回，隻要幾天的時間，就能賺到巨額的利潤。
當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍 。
用東京大學教授田村清彥的話來說： “今天你買，明天他買，價格高漲，並且形成瞭一種連鎖效應。 ”
按照當時的情形，隻要買房就沒有不賺錢的道理。 人與人之間的差別就在於： 誰賺得多，而誰賺得更多。
沒有人願意錯過這趟財富快車。
房子一 定 要買，成為日本全社會的共識。
土地的價格，每一秒都在飛漲。
從1983年開始，短短三年裡，東京土地價格就上漲瞭23.8%。
在那個人人都有錢賺的時代， 銀行貸款連證明資質都不需要，銀行員工甚至“求人貸款”，申請公款 在高端場所頻繁宴請潛在客戶。
沒有哪傢銀行擔心出現壞賬，因為 “所有資產都在漲價”。
大量財富聚集在日本。
大公司的員工幾乎每 年都可以漲薪15%，年終獎都是半年薪資起步。
彼時，美元不 斷升值，影響到瞭美國出口。
1985年，為 扭轉貿易逆差，解決美國巨額貿易赤字問題，美日英法德5國簽訂《廣場協議》。 此後，五國開始 在國際外匯市場大量拋售美元 ，美元持續大幅度 貶值 。
到1987年底，日元對美元已接近升值100%。日元購買力和美元不相上下，日本人買奢侈品就像買白菜。
那是一個全民消費的時代，幾乎每一天都是消費節。
在1985-1990年，日本消費平均增速為4.6%。
除瞭七夕、情人節、聖誕、新年這些固定節日，日本的百貨公司還推出瞭會員日、購物日促進消費，變著法鼓勵顧客走進商場花錢。
日本民眾購物準則也很簡單，隻買貴的不買對的。
日本街頭，愛馬 仕、LV、Chanel隨處可見，勞力士也成為當時情侶之間的禮品硬通貨。
貴族運動高爾夫球更是日本的全民運動。
一套鑲 金球桿3件套，居然售價1億日元（約合人民幣485萬元），已經趕上東京一套房的價格。 就算這樣，還是在 3天之內被一搶而空。
紐 約第五大道的名牌店裡，擠滿瞭前去海淘的日本 人。
法國的百貨公司對於持有日本護照的遊客，甚至開始實行限購。
地產熱，股票也熱。
1989年12月29日，日經平均指數創下38915.87點的歷史最高紀錄。
那是1980年代的最後一 個交易日，彼時的日本股民還在期待著新一年續寫“遍地流金”的財富神話。
然而從1990年第一個交易日開始，日經平均指數就開始震蕩下滑。 九個月後 ，指數跌破20000點，跌幅高達50%。
1992年，第一 個季度的日本股市 全盤崩潰。 股票崩 盤開 始後，所有 債務都在 慢 慢 變成 不良資產。
到瞭1995年，這些不良資產甚至達到 瞭96萬億日元。
股票一跌，背後的實業地價也一跌再跌。
東京的地價狂跌67%，部分地方縣城房價下跌9成。
兩年之內，共有2300多傢開發商破產。
隨著股市崩盤和地價跌落，房價也開始暴跌。
1991年，東京的房價短短三個月的時間狂瀉65%； 東京的豪宅，10年前後的價格相差瞭28倍有餘。
那些試圖通過高杠桿買房暴富的日本人，以及高位接盤的新房產入局者，資產迅速縮水。
從大富翁，變成瞭大負翁。
日本社會的主旋律，從發財變成瞭還債。
屬於日本的大時代就這樣轟然倒塌，取而代之的是失落的30年。
直到現在，在互聯網搜索“日本房地產”，出現的高度關聯詞還是“國運”。
03 日本房價復蘇史中，再也沒有“庶民”身影
30年前的日本人為瞭買房，多少貸款都敢背。
1993年，日本未償住房貸款總額為141萬億日元，約占GDP的29％。
全社會都在迷信“辛苦十年，造福三代”的財富神話。 誰能想到：
不過幾年的光景，房價就連連下跌。
都說房地產泡沫破裂後，房產一夜貶值。但其實，更準確的說法是房子一天比一天更便宜。
時間每過去一秒，依賴地產建立的財富都在縮水，但人們欠銀行的貸款卻不會消失。
經濟越不景氣，倒閉的公司越多。 1991年，日本企業破產數高達13578傢，幾乎是1990年的1.5倍。
沒破產的企業也紛紛降薪、裁員，收入銳減的民眾還不上貸款，房產就要被沒收。
負債累累的房主們能想到最簡單的出路，就是自殺。
1991年 ，樓市剛崩盤的時候，富士山的自殺人數飆升到2000多人。
到瞭1998年，日本完全失業 率達4%以上，倒閉企業超過2萬傢，自殺死亡人數突破3萬。超高的自殺率一直持續到2012年經濟回暖，才稍有降低。
那些努力活著且不斷堅持償還貸款的人，經常 嘲諷自己是“套牢族”。
1990年出現的日本動漫作品《蠟筆小新》裡，小新在自我介紹時總會說“我們傢還有32年的貸款要還”。
對日本人來說，《蠟筆小新》是個溫柔的故事。
永遠5歲的小新，人生 被定格在大走下坡路之前的日本，接受著經濟繁榮餘蔭的庇護。
野原新之助不需要長大，因為現實生活中的日本人，誰都躲不過1991。
他們隻能在斷崖式下跌的經濟中被迫長大，然後在灰暗的時代裡度過沮喪又漫長的30年。
時代的一粒灰掉在個體的肩膀上就是一座山。
這種壓力不是一瞬間的痛苦，而是一種綿長的考驗，像極瞭鈍刀子割肉。
地產剛開始崩盤，大部分人不願意賣掉手裡的房產。
近30年的高速增長讓普通民眾對 房地產仍懷有信心 ，經 濟學傢也頻頻 在媒 體采訪時大講經濟發展 周期。 用當時專傢的話來說：
“房價的上調和下跌都是正常的，不必焦慮。”
這讓不願放棄希望的套牢族決定抱著希望再等一等。
誰能想到這一等，竟又是20多年。
過去的這20多年間， 民眾手中的房產一度成為負資產。
2018年，在能望到富士山的度假勝地伊豆半島，一棟別墅的屋主為瞭把房子賣出去，答應給購房者50萬日元（約合人民幣3萬），卻還是找不到買主。
伊豆的別墅，隻賣1日元。
賠錢賣房不是個例。
有屋主在地產狂熱的90年代花1300多萬（約合人民幣63萬）購買的別墅，到2020年才賣出去。
成交價隻有10萬日元（約合人民幣4862元）。
昔日的財富象征，如今卻賤如白菜。 不 賣，每年都 繳納大量賦稅和 維 護費用，那是一筆更大的開支。
雖然日本房價已經接近歷史高點，但日本多數年輕人依然不願買房。
1983年，40歲以下的日本人中，有42.2%擁有自己的房產。 到瞭 2012 年， 有房者僅剩 28.4%。
過去的30年間，持有房產的日本年輕人下降瞭約14%。
日本年輕人對財富神話不 再抱有狂熱的沖動，轉而擁抱“低欲望生活”。
1995年，日本在全球奢侈 品市場的份額高達68%，但到瞭2016年，僅占9%左右。
奢侈品不吃香瞭，十元店卻擠滿瞭年輕人。
日本作傢松田久一曾把日本年輕人稱為“嫌消費世代”，不買奢侈品、不出國旅遊，也不當房奴， 跟他們的父輩恰恰相反。 日本社會學傢三浦展也在《下流社會》一書中不客氣地說：日本年輕一代正源源不斷加入“下流社會”。
三十年河東，三十年河西。
到瞭2024年，海外資本湧入日本房地產市場，到處都洋溢著一派繁榮的景象。
但房價的上漲，隻能讓日本普通年輕人更買不起房。
在這場世界范圍內的資本遊戲中，庶民沒有入局的機會。
錢從來都不會消失，隻會轉移。
外資齊聚日本之時，日本再次成為全球房地產市場的“大金主”。
趁著全球房地產遇冷，在美國、加拿大、澳大利亞、印度瘋狂“抄底”圈地。
日本房地產的再次繁榮，堪稱資本的回旋鏢。
一切似乎都在朝可喜的方向發展，那是一種放諸全球皆準的樂觀和信心：
不論摔得多慘，金錢和機遇，總有一天會再回來。
過往的傷痛，站在上帝視角來看不過是尋常的資本沉浮。 但這個樂觀無比的謎面沒有告訴我們的是：
衰落的30年，埋葬瞭一代人的青春。
重新上桌吃飯的，卻是另一批富人。
參考資料：
《全款搶房，中國人湧入日本樓市》鳳凰網
《漲價50%的日本 房市，都 是中國人在買?》新周刊
《日元大跌，去日 本買 房怎麼 樣？》三聯生活周刊
《日元貶值，中國人爆買日本房地產》真故研究室
《負動產時代》日本《朝日新聞》采訪組
《日本房價崩盤回憶：當年那些選擇“不買房”的人，後來都怎麼樣瞭》客館歷史
《中國人在日本掀購房熱 拖傢帶口自住成新趨勢》聯合早報
《90 年代高位接盤的日本人，在房價崩潰後都怎麼樣瞭？》東京老蕭
《日本遍地“負動產”》看天下實驗