燕郊樓市歷來不乏新聞。
在它跳動的樓市k線裡，有從數千迅速跳漲至數萬的暴富神話，也有“免費送房”和斷供潮裡發出的“回報率不如餘額寶”喟嘆。
從每平方米近4萬元高點跌到不足2萬元，燕郊房價大起大落的魔幻情節裡，不乏區域利好支持，過度透支的“炒作”，當然還有政策的強力調控。
泡沫幻滅，放開限購限售後的燕郊並未出現較大反彈，而是在相對穩定的市場中加速分化。貝殼燕郊42個在售項目中，有3萬元/平方米高端改善熱銷，也有每平方米6000元的公寓花樣攬客，其間橫亙著每平方米1萬多的剛需盤降價促銷。
多樣性住房需求背後的“燕郊人”，建構著這座108平方公裡小鎮。這些買房人為什麼選中燕郊，進場或離場背後有什麼故事？在分化的燕郊樓市裡，記者與幾位投資客、北漂族聊瞭聊他們的“燕郊故事”。
一、買在“最後的高點”
2017年限購風聲傳來，燕郊樓市開始瞭最後的狂歡，而劉靜的買房故事，始於這一年。
在燕郊買房，是劉靜和傢人深思熟慮過後的決定。“北漂十多年，父母在老傢，歲數也大瞭，接過來住在一起也方便照顧。對於我們來說，返京上下班30~40分鐘也能接受，拿出全部積蓄咬咬牙就買瞭。”
劉靜買的是一套130平方米的二手房，房款加之中介費、稅費、裝修費，總計333萬元。“首付100多萬元，按揭25年、月供13000元，就這樣日常裡又多瞭一份高額的開銷。”
31公裡路程，劉靜低估瞭這種跨城通勤的辛苦程度，尤其是疫情期間，早晚堵車排隊一兩個小時是傢常便飯，還需要隔天核酸，甚至動輒數周靜默居傢，無法進京工作。
更讓劉靜無法接受的是，房價一路下跌，同小區同樓層同戶型報價已經跌破200萬元。“買房5年跌沒133萬元，北漂十幾年，我跟老公白幹瞭。”
“選擇大於努力”，是劉靜購買燕郊房產後的體會之一。與她同時期購房，接近的總價，同事選擇瞭北京，失業後同事賣掉北京的房子回到老傢，已經過上更高品質的生活，而她卻困於這所房子，每個月還著上萬元月供。
2022年9月，北漂15年的劉靜和傢人離開燕郊定居天津。為瞭給孩子落戶，花費40萬元買瞭10平方米的單位產權房。沒有辦法居住，隻能在學校附近租房，每個月租金4500元。
“如果當初在北京買房，現在我也可以賣掉房子在天津買房，孩子上學不用租房，也沒那麼大壓力。一個錯誤的決定，讓我們多奮鬥十多年。”看著月租金隻有2000元的燕郊的房子，劉靜決定繼續降價，把賣掉的房款還給銀行抵掉利息。
二、退居北京的“養老地”
上個月初，張亞剛和傢人看完燕郊高樓鎮一個地鐵盤，這是她關註很久的一個改善項目。
“上一期樣板間裝修不錯，但是當時還沒做好打算，這次來本打算入手，但是我不喜歡這期裝修風格，買完還得重新裝修。”張亞選房前，對開發商、區域、配套、產品做瞭詳盡調查，之所以這麼“挑”，是因為她準備“買最後一套房子”。
十年前，張亞在雙方父母的支持下全款購入瞭北京朝陽一套房產。按照張亞夫妻規劃，“不要孩子，低物欲，北京房子的房租和多年積蓄，我們打算選一個北京周邊的城市半退休養老。”
燕郊是她們最終的選擇。與通州一河之隔，從燕郊到北京市區，比房山、順義等遠郊區縣還近。即將開通的地鐵，也是她考慮的重要因素，“環京城市唯一可以通地鐵的地方”，往返北京將更方便。
和張亞一樣，從北京選擇來燕郊改善的客群不在少數。一位新房銷售表示，接觸的客戶中有很多在北京工作的買房人來燕郊改善。“北京改善成本太高，用北京剛需的價格就可以在燕郊買到品質非常不錯的改善，壓力小，性價比高。”
一位燕郊中介也拿出瞭例證，本地一個在售項目中有部分35000元/平方米高價房源，不到1個月賣出瞭5套，這一價格比市場在售新房每平方米高出10000~20000元。
燕郊高端“禦系列”熱銷，也在一定程度上佐證瞭本地旺盛的改善需求。銷售均價32000元/平方米禦東君越，開盤當日成交72組；同系列高端項目禦東君匯，開盤7日銷售4.07億元，位居“1~7月廊坊項目銷售排行榜”榜首。
三、還是北漂們最大的“傢”
在燕郊樓市中，還有相當部分是將燕郊當作“傢”的北京外溢人口，他們是燕郊樓市的主力軍。
北京居高不下的房價，讓北漂五年的李瑩知難而退，她退到的地方正是燕郊。盡管李瑩也買在瞭小高位，且還著並不低的月供，但這是她自住的唯一的“傢”，所以其不願計較房價跌漲，始終堅守在這裡。
作為北京的“後花園”，這個有著108平方公裡面積的小鎮，承載著數十萬“北漂們”有個傢的夢。他們就像血液中相互簇擁的微小細胞，早高峰時從四面八方，湧向中心城市，晚高峰時再湧回四面八方。
讓李瑩苦惱的，是雙城生活過剩的通勤時間。據滴滴出行數據顯示，居住在燕郊的上班族出行早高峰在 6:50，而從北京市區返回燕郊的時間，大多集中在 18:00 ~ 21:00。
不過與北京的高房價和沉重的還貸壓力相比，李瑩還是覺得在燕郊買房是個明智的決定。“燕郊房價低，也更有生活體驗，周末大傢一起購物、騎行、打球，很開心。都是漂在北京的打工人，也有共同語言。”
有機構分析表示，目前燕郊購房人群正在逐步從投資購房為主向多元化轉變，投資、自住、改善、養老多重需求共存的狀況。“現在的購房者都是真正有居住需求的剛需和改善，其中大部分是北京外溢的剛需養老和部分本地改善需求。” 上述中介說。
三河市統計局發佈的人口普查數據顯示，截至2022年，三河市常住人口為96.51萬，比2010年第六次全國人口普查時相比增長瞭31.3萬人，增幅為48.01%。這個數字是同期河北全省人口增速的12.5倍。
而其中，燕郊（含燕郊高新區4街道及燕郊鎮、高樓鎮）常住人口為629554，約占三河全市總人口65%，相比2010年第六次全國人口普查數據，燕郊的常住人口10年間增長約92%。
這意味著，“李瑩們”是一個相當龐大的群體。當投資概念不再火熱，炒房客暗淡離場，他們才是燕郊房價的決定者。
作者 彭紅俠