是去收割時代，還是被時代收割
2023年4月27日，越南河內，圖為河內的城市建築。
“2023年前幾個月過得很難，”在越南投資買房的海南人衛曉對我們說。“我的房租原本定價在2500美元/月，一開始降瞭100多美金，後來四分之一的租金都快沒瞭。”
2019年年末，衛曉在越南胡志明市購入瞭三套房子。到2022年底，房價已經漲瞭一倍，租金回報率也維持在6%左右，而同一時間海南的平均回報率為2.4%左右。
2023年上半年，情況急轉直下。先是越南政府開啟瞭一系列反貪風暴，多位房企高管被逮捕調查，房企新發債券受到嚴格限制，現金回流困難。隨之而來的就是大量項目停工爛尾，大量房企和中介公司倒閉、裁員。
像衛曉這樣的中國投資者還有很多。地產服務與投資公司世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，截至2022年底，中國買傢占全部外國買傢的52%，高居榜首。中國買傢多來自重慶、福建、兩廣地區。其中，以投資為目的的購房者占比高達86%，大部分國人選擇投資住宅。
這批成熟投資客，大多從事金融、消費及相關行業。他們看好越南的發展，把越南視為下一個中國。
然而，越南樓市這一波危機，給他們的投資前景蒙上瞭陰影。
01 尋找下一個中國
越南2015年開始允許外國人買房。越南中介公司Maxland的創始人莎拉從那時就開始進入市場，先是自己投資瞭十餘套房產，幾年後又做起瞭中介生意。
在莎拉看來，無論從文化、經濟還是人口角度，越南都很值得投資。 “相比其他東南亞國傢，越南的治安更穩定，飲食、文化與中國也比較相近。而且越南的人口基數大、紅利多，經濟正處於騰飛期，正是投資的好時機。” 她說。
多位投資者告訴我們，他們都是認為國內的房價即將見頂，又看到很多外資制造業將工廠轉移到瞭越南，越南的GDP增速一直頗高，就動瞭去越南買房投資的念頭。
“經歷瞭北京、上海的房價漲幅，中國投資者願意相信自己在河內和胡志明市的眼光。”越南首望地產的一位中介告訴我們。多位中介均表示，中國客戶習慣把胡志明市看作下一個上海，把河內看作下一個北京。
縱觀疫情前越南的房價漲幅，的確有中國幾十年前的影子。
2003年，越南經過修改完善後頒佈瞭第三部《土地法》，對土地的投資、經營做瞭詳細規定，此後，越南樓市開始起步。
雖然在2013年，因為美聯儲加息，胡志明房價遭遇腰斬，從巔峰時期的每平米4000-6000美元降至1500-2500美元， 但之後的十年一直順風順水，疫情期間也未受太大影響。越南的房價一路狂飆，尤以胡志明市、河內漲幅最大。其中，胡志明市的基數更高，近三年的漲幅不如河內。
根據CBRE數據，2019到2022年，河內住宅均價上漲21.2%，達到每平米1934美元，其中豪華項目漲幅最大，從4000美元左右上漲至5500美元左右；胡志明市住宅均價上漲2.5%，達到2564美元/平方米。
2022年4月，李嘉誠帶領的長江集團即將與越南房地產商萬盛集團（VTP Group）合作共同開發房地產項目的新聞一出，將房價和投資客們的熱情都推到瞭最高點。
胡志明市新區第七郡Eco green Saigon小區受訪者供圖
來自廣東的投資人沈坤向我們感慨，他剛買房的那段時間，越南房地產市場真是一夜暴富的天堂。
2021年年末和2022年年末，他在河內市共購入三套房子。買下一周後，三套房子都分別成功出租。截至2023年4月，房價上漲瞭13%左右，回報率在4.5%左右，而2021年至2022年廣州的平均回報率在1.7%左右。據他瞭解，也有人的出租回報率更高。
當時沈坤關心的是投資哪個城市能賺得更多。他比較瞭胡志明市和河內的不同樓盤後認為，胡志明市的房價已經快趕上河內的兩倍，並非投資最佳時期，因此選擇瞭河內。
多位中介也認同沈坤的說法。河內鉆石之傢房產中介告訴我們，相比河內，胡志明市占地面積更小，發展空間受限，城市規劃也不如河內精細。而且，胡志明市的產業多為低端制造業，對進出口的依賴性更大，而河內周邊則分佈著如三星、蘋果等公司的工廠和研發基地，產業升級更快。
“在越南買房，一看位置、交通，二看本地人的傾向。現在更多本地人願意在河內安傢。” 首望地產的中介對我們說。
莎拉則認為，胡志明市是依舊是越南最大的城市，其發展程度、國際化程度和需求量都是河內一段時間難以望其項背的。 “我們公司在兩個城市都有業務，河內房價的基數低，這才是它漲幅更大的原因，但不代表胡志明市的房價已經到頂。” 她對我們說。
02 紮堆買房，快速出租
在越南買房，首先要有充足的現金。 買房時，開發商隻收越南盾和美元兩種貨幣，而越南本地的貸款利率高達12%，因此一般是全款購買。
投資者要麼手上有充足的現金，要麼就需要在利率較低的地方先把錢貸出來。比較常見的是在中國臺灣和中國香港，這兩個地區的貸款利率在2%左右。
外國人在越南購房的數量受到限制。 越南《住房法》規定，一個高層住宅項目外國人購買份額最多為30%，一個別墅項目外國人購買份額最多為10%。買房後獲得房產50年產權，到期可再續50年，若要轉賣可以賣給外國人或本地人。
LE MONT投資股份公司首席運營官何瑞倫對疫情前的中國炒房客印象深刻，他們不但人數多，且下手快狠準。“從2015年到2020年前後，杭州、義烏這些城市經常有炒房團來越南看房。他們一行十幾人能談到一些優惠折扣，有時一個團就能買50套，再轉手租出去。”他回憶道。
多位投資者和中介都提到， 因為更註重安全性和舒適性，無論是河內市還是胡志明市，中國人的投資重點區域都是新區，平時的生活也不太離開固定的區域。
自從2009年大學畢業後來到越南打工，詹翔羽已經在胡志明市生活瞭近十五年。在她看來，胡志明不同地區之間的生活狀態涇渭分明：第二郡、第七郡以外國人或本地富人為主，也是中國炒房客重點投資的區域。
這裡設施齊全、治安良好、各種語言的牌匾混雜在一起，並且開設瞭可供外國小孩就讀的國際學校。行道樹鬱鬱蔥蔥，讓她有種回到瞭國內的親切感。
胡志明市舊城區中心一郡受訪者供圖
中國炒房客通常將房子租給本地追求更高生活質量的年輕人、新市民群體或外派來此工作的外國人，這裡的租金也相對更高。 條件稍微好一些的兩室房，配好傢具，租金至少要1500美元一個月。而老舊城區差不多面積帶傢具的兩室房，價格大約在400-800美元一個月。
相對來說，中小戶型更好出租，適合剛出來打拼的年輕人，出租回報率可以達到5%—7%。更大戶型的房子一般賣給有孩子的傢庭。越南鉆石之傢中介告訴我們，“房子基本一個月以內都能租出去，有的小區裡每套房子都能轉手過兩三次。”
03 風險與機遇
進入2023年以來，隨著越南樓市危機的出現，不少抱著“發財夢”來越南買房的人，都調低瞭自己的預期值。
衛曉曾有朋友跟他同一時間在胡志明投資房產。那位朋友沒能挺過這段時間的房價下跌，手上的兩套房子都低價賣掉瞭，倒貼瞭半套房子的錢。“我是挺過來瞭，但是我也不對房價未來的漲幅抱太大希望瞭，等恢復得差不多我就準備出手瞭。”衛曉說。
樓市危機的根源，在於越南經濟對外資和出口的過度依賴。
2022年，越南出口總額占到GDP總量的91%。時至今日，美國仍是越南出口的第一目的國，占比約26%。
伴隨著2022年3月16日開始的美聯儲大幅加息，美元倒流，越盾對美元匯率累跌近7%，越南央行在2022年9月22日也被迫宣佈加息，在3個月之內將基準利率提升瞭200個基點，房貸利率隨之上漲到16%。
根據越南統計總局數據，2023年8月越南出口額同比下降7.6%，連續第六個月下滑，2009年以來的最長跌勢進一步拉長。2022年越南GDP漲幅高達8%，且在疫情之前的30年之內一直保持著6.8%的平均增長。但是2023年第二季度，越南GDP增長隻有4.14%
住宅市場數據也很慘淡。以河內市場為例，根據CBRE數據，2023年上半年河內住宅公寓供應量為3926套，同比下降53%，銷售量為4280套，同比下降60%。
此外，越南審批手續龐雜，審批時間短則2年，長則3—5年。此前一些開發商抱有僥幸心態沒等審批通過就私自動工，或者還在審批階段就對著空地“畫餅式”宣傳。這些開發商都在此次危機中被查處，成為爛尾的主力軍。
衛曉表示， 越南政府的確采取瞭一些措施，但都是治標不治本。
“越南央行和監管機構放寬瞭房地產企業貸款和融資的標準，但我作為投資人還是不知道錢的去向；央行開始降息，但房貸利率還是高達12%；一些開發商也制定瞭促銷策略，但還是要在規定時間內交齊全款才能享受折扣。”他說。
莎拉也分析道， 短時間內越南的房市完全恢復還有一定的困難。 “第一是疫情剛結束，出行還不是特別便利；第二在經濟下行的背景下，大傢的投資也更加謹慎，河內、胡志明的房價也不再像幾年前那麼便宜。現在來投資的大部分是經驗豐富、對越南也比較瞭解的成熟投資客。”她說。
面對中國購房客這棵搖錢樹，越南房市顯得態度曖昧、搖擺不定。
據越南媒體報道，越南普通市民對外國人的炒房行為表示不滿，曾有市民向政府請願，要求政府禁止售賣房產給中國人，政府也傾向於優先供應本地購房者。
而開發商們的態度則是，一邊享受中國炒房客帶來的錢和名譽，一邊又時刻控制著他們的限額，防止大量中國買傢湧入、擠占全部名額。
越南最大的開發商之一Vinhomes的樓盤Vinhomes City在經歷瞭中國炒房客蜂擁而至後，在2022年8月停止向中國人銷售。這也是目前很多開發商的操作，要麼幹脆不接受外國購房者，要麼中途停止向中國人出售，沒辦法簽訂買賣合同。
詹翔羽向我們解釋，現在拿到房產證確實非常困難，但隻要簽訂瞭購房買賣合同，就不影響房屋正常交易，一般正規中介也會和客戶強調這一點。
現在她已經不再為沒有房產證而焦慮，“反正距離50年產權還很遠，沒有房產證也不影響買賣，擔心也沒什麼用。”
除瞭投資的收益情況，多數國人還在擔心因為市場混亂導致的期房爛尾問題。
6月1日，媒體報道稱，越南已暫停超1200多個房地產項目，涉及的總投資額近800萬億越南盾（約合人民幣2413億元）。越南《青年報》稱，首都河內400個項目被擱淺，胡志明的停滯項目超300個。這些停工的項目有些不合規矩，有些手續不全，有些資金虧損，需要等政府評估之後再決定整改、收購或拆除重建。
多位在越南投資並居住的投資人表示，區域和開發商的選擇很重要。 “新區的爛尾樓確實比較少見，因為這裡普遍由大型開發商統一規劃和建造。爛尾樓主要集中在城市偏遠地區，以違規項目、旅遊地產為主。”詹翔羽說。
莎拉也表示，一些期房確實存在中途爛尾的風險。“如果客戶的資金充足，我們更推薦客戶購買現房，但目前市場上的現房項目不多瞭。如果要購買期房，一定要選擇一些國際性的開發商或實力雄厚的本土開發商。”她說。
與購房者們的憂心忡忡不同，中介普遍保持著謹慎的樂觀。他們一致認為，這次房地產衰退其實是政府面對經濟下行的主動剎車。 “上半年的經濟增速雖不如以往，但下半年經濟肯定會有所回溫，現在是抄底最好的時機。”首望地產中介說。
但是，在沈坤看來 ，現在再來越南買房，“收割時代”的可能性已經越來越小。這 裡的房子可供外國人選的太少，價格和風險也比以前更高瞭。如果現在在越南買房，不建議五年內就倒賣掙錢。至少要等到五年後，越南房地產市場進入存量時代再出手。
“想要做長期投資，就必須接受回報的起伏。現在在越南投資需要理性。” 他說。